长沙：一个让炒房客，有去无回的城市

◆长沙，真调控。

正解局出品

最近这段时间，明显感觉楼市在回暖，“日光盘”频现。我知道的一个楼盘，去年下半年一次开盘中签率将近18%，今年4月开盘已经不到9%了，买到房的概率下降了差不多一半。

买房人纷纷上车，一个关键因素：土地市场越来越热了。

今年来，已有将近40个城市卖地收入超过百亿，其中，杭州最高，卖地录得694亿。光4月23—25日三天，各城市卖地金额就超过了780亿。

稍早一点，3月21日，合肥推出6块地，其中有3块溢价率超过100%，最高的包河区S1902地块高达140%。

在长三角某二线城市，已经有几块地楼面价涨到了三万，甚至四万。有市民直接几近“哭诉”，要求加大调控。

土地市场，是楼市的风向标。

房价一直是我们的痛，现在小县城的房价都已经动辄五六千、六七千起步了。

但很多人不知道，中国现在一个万亿级大城市的房价才1万出头。

这个城市就是：长沙。

一个对炒房客，最狠的城市。

长沙目前辖6个区1个县，

代管2个县级市，面积11816.0平方千米

1. 长沙的房到底有多便宜？

根据某房价数据平台统计，2019年3月长沙平均房价只有11011元，排名全国第61位。

需要说明的是，要得到完全、准确的平均房价数据是很难的，加上还有口径问题，所以，不同来源的房价数据可能会有出入，但是整体情况是不变的。

长沙的这个房价到底算多便宜？通过比较才能看得更清楚、更明白。

每平米1万1的房价，和湖州、芜湖、泰州、保定这样四五线城市差不多。

而根据销售总面积和销售总金额换算去年全国平均房价是8736元/㎡，也就是说长沙房价只比全国平均房价高出26%。

可要知道：长沙是一个GDP破万亿的大城市。

一个城市经济超过1万亿是个什么概念？

2018年中国GDP刚好突破90万亿，也就是说只要有90座这样的万亿级城市，就能成为世界第二大经济体。

中国现在一共有地级市300个左右，但去年GDP过万亿的只有17个。

其中，有大家熟悉的北上广深，还有像苏州、杭州、武汉、南京、郑州、成都、重庆等等。

借用一个时髦的名词，这17个城市是中国的“头部城市”。

生活在中国目前仅有的这17个头部城市里，买一平米房大概要花多少钱？

可能需要6万多，比如北京、深圳，大部分需要三四万，但长沙只要1万出头。

即便放在周边城市里，长沙房价仍然算低的。

比如，长沙北部的大城市武汉每平1.86万，再朝北的郑州、西安都是1.5万，东部的南昌1.29万、合肥1.55万，南面的广州3万多，西面的成渝地区房价也要比长沙高出15%—40%。

2. 炒房客来了

长沙一直以来，是全国房地产的价格洼地。

而且，长沙人口超过800万，虽然不能和一线城市千万级人口相比，但是这个数字在全国城市中也是相当可以的。

先前，在长沙买房的除了当地人，主要还是湖南其他市和广深返湘置业者。湖南有着悠久、浩大的南下广州、深圳求职就业、创业的历史。

但从2016年，一线、东部城市房价蹭蹭上涨，炒房客到处奔走，长沙成了炒房客眼中的价值洼地。

当年下半年，就频频曝出炒房团到长沙炒房的消息。2016年8月，网络曝出新闻，一群合肥来的炒房客在长沙一口气买了35套房。

而在另一家长沙楼盘，有40多个合肥人一共扫了700多套房，甚至一些别墅项目都没有幸免。

在合肥炒房客眼中：“合肥上半年房价上涨50%，但长沙房价还很低，有升值潜力。”

连开发商也满心欢喜，期待炒房客来点燃长沙楼市。

还喊出，“每周保持涨两三百元的节奏。”

原本，“长沙消费不算低，唯有房子便宜。”

其实，在2012年时长沙平均房价就已经达到6500元/㎡左右，也就是说在2016年前，长沙房价几乎保持平稳。

但在炒房客“入侵”，开发商造势的情况下，长沙多年稳定的房价也出现上涨势头。2016年8月，长沙中心城区量价齐升，纯商品住宅成交均价同比上涨9.71%。

到9月，涨势更猛。当月第二周（9月5—11日），住宅网签均价环比上涨了3.38%。

3. “报复式”调控

先看下面这幅图。

长沙房价上涨是在2016年8月启动的，半年多时间，也就是2017年3月，爆发式上涨势头得到遏制。

等到2018年下半年，长沙房价上涨动力日趋衰减。

我换个数据来源，缩短时间，看得更明显些。

在后面这个坐标轴中，长沙房价上涨看起来很迅猛，上涨了大概70%左右，但其实，拉长来看，房价仍然是良心价。

要知道，燕郊的房价曾经一路涨上了4万。

对于炒房客长期“绝迹”的长沙来说，炒房算是一个新鲜事。所以，直到2016年11月才开始收紧政策，标志性的事件就是2016年12月的“长沙房7条”。

到2017年，长沙楼市调控就动起真格的来了，当年出台了13个楼市政策文件，其中有名的比如3·18、5·20、9·23调控，从限购到限售，相继推出调控新政……还开始限价地，提高首付。

但这些还不足以浇灭买房人和投机者的热情。2017年9月，长沙高铁南站旁一楼盘网上开盘，900多套房源10秒就抢光。

甚至还出现，12岁小孩、85岁老人购房的情况，一个房号一度被炒到10万块。

“买到就是赚到”，这种预期直到2018年年中才彻底被打下去。

2018年，长沙相继推出“3·15全装修”和“3·27刚需优选”等新政。

但真正的大招是：“6·25新政”。

6月25日，长沙官方在通气会上表示，“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。”甚至把炒房客，视为“阶级敌人”。

这种声音不可谓不震撼。

同步推出的“6·25新政”，限购、限贷、限售全面升级，被称为“史上最强”调控方案。

重拳之下，风口浪尖，连二手房中介都以“行业整顿，集中学习”为由，直接关门谢客，躲避风头。

同时，长沙开始对自己“动刀子”，加快推地速度。2018年长沙内六区经营性用地成交总建面积超过1100万方，同比增长95.68%，但平均楼板价仅上涨4.56%，其中，8月一个月供应达319万方。

土地市场随之熄火，溢价率逐月下滑，地块多为底价成交。

几轮调控升级之后，长沙有些政策比一线城市还严苛，像人才落户也要满1年才能买；本地刚改（二套房）要么卖掉第一套房再买，要么就等第一套房拿到房产证4年以后再买第二套。

调控也见到了效果。

2018年年初长沙红极一时的五矿沁园金城，开盘被哄抢一空，等到11月再次开盘，均价8700元/㎡，建筑面积112㎡、146㎡都有余房。

这波进入长沙的“炒房客”，已被按倒在湘江边：2年拿房，4年限售……飘忽不定的个位数房价涨幅。算上首付、月供，炒房客要从长沙解套，势必要赔上一大笔钱。真可谓是，偷鸡不成蚀把米。

4. 天下绝没有白费的努力

就在半个月前，4月22日，长沙停止执行对家庭第二套改善性住房的契税优惠政策（按4%的税率征收），目前其他城市还在继续执行这个优惠政策。

还要知道今年以来，有些地方已经开始以人才政策等种种理由，偷偷地在放松调控。

但长沙，却对楼市调控再次自加压力。

在去年10月，长沙有关领导，公开表示：“房价合理是我们的优势”。

2019年长沙政府工作报告里提到：“反炒房”攻坚战取得阶段性胜利，持续保持房价“洼地”优势。

这也不难理解，长沙南有珠三角、北有武汉、西有成渝，东到长三角，高铁也就四五来个小时。

身处这样激烈的城市群竞争中，2018年长沙仍然净增人口23.66万，位居全国第9。

特别是在中部5省主要城市里，长沙新增人口以不到2万人差距，仅次于人口大省省会郑州。

而且，这还是在长沙收紧人才政策，而其他很多城市打起来“抢人大战”情况下取得的成绩。

有企业家给出的答案很简单：因为在长沙“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”。

如果拉长时间线，还能发现有趣的现象：

2010—2015年，长沙常住人口总共增加39.11万。

但2016—2017年，增长高达48.63万。

基本可以说，2016年后，大城市房价普遍大幅上涨，长沙“房价洼地”给长沙带来了约百万新增人口。

话分两头。

长沙作为中部城市，既不沿边，又不靠海，在级别上也仅仅是一个普通的省会城市。

在全国城市定位中，长沙定位也不算高，四周“强敌”环伺。

但有人，就有活力。

用一个最俗的指标GDP来看，在这10多年的房价上涨之初，全国城市GDP的20强，长沙正好位于第20位。

10年之后，这20个城市，排名不变的只有3个，下降的有11个，上涨的只有6个！

可见城市竞争之残酷。但长沙从第20位一跃到了13位，排名上涨7位，上升幅度最大。

今年3月，有机构发布了《2018年全国50城房价收入比报告》。所谓“房价收入比”是指，家庭住房总价与年度居民家庭可支配收入的比值。通俗也略显不严谨的概括就是：一个家庭要花多少年收入才买得起一套住房。

在这个排行榜上，不出意外，长沙垫底，只有6.8，也是榜单中唯一低于7的城市（全国平均13.9，最高深圳34.2）。

但在这个排行榜上垫底，不仅不是不光彩，而是长沙人的幸运。

长沙2018年人均可支配收入达到了44647元，排名全国第20。

归纳一下：长沙人拿着全国第20位的收入，买着全国排名61位房价的房子，创造出全国第13位的经济总量。

2018年主要城市人均可支配收入排名

在去年底，长沙连续11次被评为最幸福城市。

毕竟，有这样“亲民”的房价，有地铁，有知名的湘雅医院，有长郡中学、雅礼中学等全国基础教育龙头……

这也就不出乎意料了。

以真实房源著称的某二手房中介显示的长沙房价

5. 我们到底需要什么样的增长？

长沙之所以敢痛下“辣手”调控楼市，一个很重要的原因是，长沙公共预算只有20%左右来自于土地财政，这在同类城市里是十分少见的。

也正是这样，形成一种良性发展：低房价→吸引人口，产业→推动经济发展。

反之，如果把房地产当作支撑发展的利器，对调控难免虚情假意，最终导致一个恶性循环：为拉动经济→刺激房地产→房价拉升→人口、产业外流→经济压力加大→刺激房地产……

长沙特立独行的楼市，在点赞的同时，更值得我们做更深入的思考。

因为，城与国，辅车相依，大国需要健康发展的大城。

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